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恒大“銀九金十” 碧桂園“下鄉” 萬科優勢縮小 融創增長驚人

四大龍頭房企2019年都干了啥

2019年,精彩與無奈,競爭與趕超,4家公司“賣房”,各有各的故事。

《中國經濟周刊》記者  孫庭陽 | 北京報道

(本文刊發于《中國經濟周刊》2020年第2期)

日,上市房地產公司開始陸續披露2019年銷售數據。

按照權益銷售金額(編者注:合作項目按股權比例計算的銷售額)排序,前4名從大到小依次是中國恒大(5782億元)、碧桂園(5522億元、萬科(4103億元)和融創中國(3834億元)。

在2019年房地產市場并不火爆的情況下,中國恒大與碧桂園連續兩年排名前兩位,融創中國快速增長,萬科則碎步前行。

2019年,精彩與無奈,競爭與趕超,4家公司“賣房”,各有各的故事。

中國恒大:許家印要搶王傳福、馬斯克的飯碗

p65 中國恒大董事會主席許家印 《中國經濟周刊》首席攝影記者 肖翊I攝

中國恒大董事會主席許家印 《中國經濟周刊》首席攝影記者 肖翊I攝

中國恒大銷售數據顯示,2019年完成了預計目標,實現合約銷售6011億元。公司披露,2020年合約銷售目標在2019年基礎上增加500億元至6500億元。至此,中國恒大已連續3年將增加500億元作為新一年的銷售目標。

雖然2019年上半年業績與目標相比稍顯落后,但隨著銷售均價的下降,中國恒大2019年9月、10月連續刷新月度銷售紀錄,并最終完成全年目標。

此外,在完成新能源汽車全產業鏈布局后,許家印下一步將和王傳福、馬斯克等國內外新能源汽車巨頭同臺競技,他們又會碰出怎樣的火花?

“銀九金十”促銷保銷售目標

2019年網絡熱詞是“我太難了”,房地產業的銷售同樣如此。中國恒大完成2019年銷售目標并不容易。

據國家統計局數據,2019年上半年全國商品住宅成交規模同比大體持平。

在2019年初,中國恒大提出年度合約銷售目標是6000億元,但到了上半年末時,按照時間進度計算,所完成尚落后銷售目標(3000億元)5%。而在2018年同期,完成的銷售額領先時間進度5%。

房地產行業銷售存在一定的波動性——素有“金九銀十”的說法,9月和10月是一年中房地產銷售黃金時間。

同為行業前4的另外3家,如碧桂園、萬科和融創中國,2019年這兩個月的高峰效應并沒有特別明顯。但對于中國恒大來說,2019年這兩個月可謂是“銀九金十”。

2019年9月,中國恒大當月銷售額環比增長74%、同比增長32%,比上半年平均值高出近八成,刷新了公司“單月合約銷售金額的歷史紀錄”;當年10月份,中國恒大月度銷售環比增長8.65%,前一個月剛剛創下的月度紀錄,再度被刷新。

中國恒大銷售總額創紀錄的秘訣,其實還是老套路——降價促銷。

2019年半年報,中國恒大曾表示,其合約銷售均價為歷年最高水平,達每平方米10756元,比2018年高2.75%,而在2019年1月時,公司合約銷售均價更是達到每平方米11134元。

在2019年9月、10月,中國恒大的平均每平方米銷售價格(銷售均價)持續下降,10月份跌破1萬元,至9336元。這一價格,創出2017年2月以來的新低。

同樣的房地產銷售環境,在碧桂園、萬科和融創中國的銷售中,并未出現9月、10月兩月連續降價的情況。

業內人士分析,中國恒大下半年大規模降價促銷,或與上半年銷售總額不及預期有關。公告顯示,2019年上半年,中國恒大銷售收入同比下降24%,原因是“交樓的面積比2018年同期減少25.8%”。

3至5年成為世界規模最大新能源汽車集團

除了房地產,中國恒大董事會主席許家印,還一直帶著中國恒大向“多元化業務穩步推進”。

在2019年半年報中,中國恒大表示 “已完成新能源汽車全產業鏈布局,產品品質世界一流,力爭3至5年成為世界規模最大、實力最強的新能源汽車集團”。

而王傳福所領導的比亞迪(002594.SZ),截至2018年,連續4年蟬聯全球新能源汽車銷量冠軍。

2020年1月7日,國產特斯拉Model 3首次向社會用戶交付新車儀式在上海舉行,標志著特斯拉在中國的發展進入全新階段,公司創始人馬斯克出現在儀式現場。在中國工廠生產的Model 3起售價較原價下降了近9%,加上新能源補貼,價格最低至不足30萬元/輛。

同濟大學經濟與管理學院副教授鄭鑫此前接受《中國經濟周刊》記者采訪時說,如果真的按照國產特斯拉年產50萬輛的規劃,未來價格肯定還會下降,對現有新能源品牌的競爭擠壓還是非常大的,留給大家的時間真的不多了。

碧桂園:堅持“下鄉”,穩坐行業第二

p67 碧桂園董事會主席楊國強 中新社

碧桂園董事會主席楊國強 中新社

在2019年房地產行業銷售環境整體不景氣、宣告破產的房地產相關企業數量逾500家情況下,碧桂園2019年全年權益銷售額仍達5522億元,同比增長10%,穩坐全行業第二的位置。

12月份房價穩收官,不再降價搞促銷

2019年銷售額數據顯示,除12月環比大幅下降外,碧桂園2019年前11個月的月銷售額基本平穩。

值得注意的是,與中國恒大在2019年9月、10月陸續刷新銷售紀錄不同,碧桂園的銷售高峰出現在2019年11月。

2019年前11個月,碧桂園累計實現的權益合同銷售金額,已經超過2018年全年銷售額,是2018年全年的1.08倍。也就是說,碧桂園實現年銷售額增長在當年11月份已成定局。

2019年12月,碧桂園銷售額環比減少八成。同樣的情況在前兩年也發生過,2017年、2018年的12月份,碧桂園銷售額環比減少都超過六成。

《中國經濟周刊》記者注意到, 2019年12月,碧桂園的銷售均價(平均每平方米銷售價格)有所抬頭,每平方米環比上漲239元。而在2017年、2018年,碧桂園當年12月份銷售均價是每平方米同比分別下降1858元、1254元。對于購房者而言,如果購買的是100平方米左右的房子,能省下10萬至20萬元。

省外收入占比近八成,楊國強“下鄉”

碧桂園銷售額近幾年一直保持高增長,從2015年到2018年,碧桂園權益銷售額年復合增長率為59%。如此高增長率,業內人士評價,除了來源于公司的管理外,在廣東省外復制、向全國布局、將市場下沉,也是重要原因之一。

2006年在廣東成立,2007年在香港聯交所上市,碧桂園沒有將自己定位于地方房地產企業,向外拓展的腳步從未停歇。

碧桂園表示,要逐步走出廣東省,將業務拓展至全國其他經濟高增長地區,提升項目執行能力,發揮物業開發模式的可復制性優勢。

2008年,在廣東省外,碧桂園只拓展到湖南等7個省區,省外銷售占比只有24%

2013年是碧桂園省外拓展關鍵一年。當年,碧桂園共有37個全新項目開盤,大部分位于廣東省外。這一年,廣東省外銷售占比由40%提升至56%。在公司銷售整體增長情況下,省外銷售超過省內,意味著在廣東省外的銷售已經是公司的重點。

2015年,公司在廣東省外銷售占比提升到約2/3。

2018年,碧桂園已經完成中國內地所有省份的布局。截至2018年末,公司已簽約的內地項目分布于31個省(自治區、直轄市)的269個地級市,總計覆蓋1156個區(縣)。

最新數據顯示,截至2019年上半年末,公司在廣東省以外地區的權益合同銷售占比已經提升到78%——廣東省外銷售的體量,接近其在省內銷售的4倍。

如果把廣東省內的銷售當成碧桂園的“大本營”,在廣東省外,可以說碧桂園再造了4個“大本營”。

翻閱房地產公司公告,眾多公司對于在一二線城市拿地、開工頗為重視,碧桂園則不是這樣。

在2007年上市后,碧桂園就已經將目光聚焦于三四線城市。在2018年業績發布會上,碧桂園董事會主席楊國強還直言,長遠看好三四五線城市的房地產市場。

萬科:碎步前行,杠桿加大

p68 萬科董事會主席郁亮 《中國經濟周刊》首席攝影記者 肖翊I攝

萬科董事會主席郁亮 《中國經濟周刊》首席攝影記者 肖翊 攝

萬科2019年全年合同銷售金額6308億元。據克而瑞研究中心統計,其中權益銷售金額達4103億元。

對比2019年銷售額排名前4位的房地產公司近兩年的銷售額,另外3家銷售額大踏步前進時,萬科是碎步前行,杠桿率則在升高。

郁亮從2017年6月開始任萬科董事會主席,到現在經歷了兩個完整的會計年度。

值得資本行業關注的是,截至2019年12月19日,姚振華實控的深圳鉅盛華公司和前海人壽保險持續減持萬科,兩家機構所持萬科的股票數量已經不到總股本的5%。而在2017年6月末,兩家機構合計持有萬科股票數量占總股本25.4%。

謹慎投資,被“后輩”趕超

與萬科相比,同為行業前4的另外3家——融創中國、碧桂園和中國恒大,是房地產行業“新手”。在“后輩”面前,近幾年一直喊著房地產白銀時代的萬科,被碧桂園反超,與中國恒大差距增大,即便是和融創中國相比,優勢也所剩無幾。

萬科在其2016年報中,對銷售方面表述是“實現銷售金額3647.7 億元,同比增長39.5%,銷售回款位居行業首位”。而在2017年和2018年的年報中,在行業中排名均無表述。

但是,萬科在2017年透露,“22個城市的銷售金額位列當地第一”,2018年“24個城市的銷售金額位列當地第一”。這兩年,萬科有銷售的城市數量都在60個左右。

萬科不再披露排名位置,但可以通過三方數據看出排名變化。

如前文所述,2019年按照權益銷售金額排序,前4名公司從大到小依次是中國恒大、碧桂園、萬科和融創中國。而在2016年,權益銷售金額排名中,中國恒大第一、萬科第二,碧桂園第四,融創中國第九。

近年來,融創中國快速擴張。2016年,融創中國合同銷售額比萬科少59%,到了2019年,融創中國合同銷售額只比萬科少12%。從絕對值看,在2017年至2019年這3年間,融創中國和萬科年度合同銷售額的差距,從2141億元降到了746億元。

碧桂園則在同期實現了反超??硕鹧芯恐行臄祿@示,2016年碧桂園權益銷售額只有萬科的90%;2017年碧桂園超過萬科;2019年,其權益銷售額已達萬科的1.34倍。

中國恒大領先優勢也在加大。2016年,中國恒大權益銷售額比萬科多944億元;近幾年領先優勢更加明顯,2019年比萬科多1679億元。

業內人士分析,萬科近年來的表現,和其運營策略有關。

在萬科2018年報中,對2019年度策略同樣有“謹慎投資”“投資測算預留足夠的安全邊際,保證投資質量和合理的資源總量”的表述。

有息負債3年間翻倍

雖然萬科在年報中數度提及要“謹慎投資”,但是公司的有息負債卻在逐年提高。在降杠桿成為近幾年宏觀經濟的關鍵詞時,號稱要“活下去”的萬科,杠桿在逐漸增加,凈負債率也在提升。

2018年末,萬科凈負債率 30.9%,繼續處于行業低位。不過,2016年至2018年,萬科有息負債分別是1289 億元、1906億元和2612億元,有息負債余額翻倍。萬科有息負債占總資產的比例也逐漸提升,2016年至2018年分別是15.5%、16.4%和17.1%。

在有息負債增加的背景下,雖然萬科銷售毛利率提升,但2016—2018年總資產收益率從3.93%降至3.66%。

2018年中國恒大等公司則在大幅降杠桿。中國恒大的年報中重點強調“通過綜合措施,大幅降低債務水平及負債率”,凈負債率同比降低31.8個百分點,總借貸水平同比降幅為8.1%。

有業內人士評價稱,雖然萬科的負債率處于行業較低水平,但似乎有些“后知后覺”,2016年、2017年未能像其他地產企業那樣大規模擴張;中國恒大整體負債率較高,卻借著2016年、2017年的銷售高峰,大大降低了負債率,對行業走勢的預判似乎更精準。

融創中國:“買買買”下的高增長

p69 融創中國董事會主席孫宏斌 中新社

融創中國董事會主席孫宏斌 中新社

孫宏斌帶領的融創中國,2019年合同銷售金額5562億元,同比增長21%,在4家公司中居于首位。業內人士分析,融創中國的高增長,可能與公司近幾年大手筆資產收購逐漸開始貢獻業績有關。

銷售額連續3年跨過3個臺階

克而瑞數據顯示,TOP100房企2019年權益銷售金額同比增長6.5%,相比2018年的同比增長35%、2017年的同比增長41%,增速明顯放緩。

但融創中國的增長幅度依舊強勁。已經公布經營數據的上述4家房地產公司中,2019年銷售額只有融創中國增長超過20%,碧桂園、中國恒大和萬科同期增長分別是9.96%、9.02%和3.94%。

近3年,融創中國的合同銷售額每年跨過一個整數關口。2017年至2019年,合同銷售金額分別為3620億元、4608億元和5562億元,分別突破3000億元、4000億元、5000億元。

“買買買”迅猛擴張

在2017年、2018年,諸多房地產公司屢次賣項目瘦身,融創中國卻在做加法,頻頻大手筆收購資產。

2017年,融創中國有關資產收購的公告有15條,如收購金科地產、華城富麗、13個萬達文旅項目等。

收購萬達的資產,在融創中國2017年收購中最有代表性。

2017年7月,融創中國旗下子公司與大連萬達商業訂立框架協議,以632億元的價格,收購后者13個文化旅游項目公司91%的權益、76家城市酒店100%的權益。

對于這筆收購,融創中國認為,項目公司所擁有的標的,多數位于國內核心城市的重點區域,能大幅擴充公司的土地儲備,進一步增強了行業競爭力。這項交易,還使融創中國高起點布局文化旅游業務板塊,布局新的增長點。

即使到了2019年,融創中國收購資產仍未停步。

2019年1月,融創中國子公司以125.53億元,收購泛??毓桑?00046.SZ)旗下武漢中央商務區股份有限公司,該公司擁有北京泛海國際項目1號地塊,并已啟動建設。該公司還擁有位于上海市黃浦區核心位置的董家渡項目(尚未建設)全部權益。

2019年11月,融創中國的間接全資附屬公司以152.69億元的代價,收購云南城投集團持有的環球世紀及時代環球各51%股權。這兩個被收購公司及其附屬公司,主要從事地產項目的開發運營,在成都、武漢、長沙、昆明等城市共開發18個目標項目,可售建筑面積約占總建筑面積的90%。

對于這兩次交易,融創中國均稱,將進一步增加公司的優質土地儲備,提升其品牌影響力。

據融創中國財務報告,截至2019年6月末,公司總資產比2016年末增長了近兩倍。

《中國經濟周刊》記者統計,融創中國增長速度雖高,但其毛利率卻較低。2019年上半年,融創中國毛利率只有25.19%,同比雖有增長,但在4家頭部房地產公司中仍居于末位,萬科、中國恒大和碧桂園同期毛利率依次是36%、34%和27%。


2020年第2期《中國經濟周刊》封面

2020年第2期《中國經濟周刊》封面

(編輯:周琦 )
(發布編輯:王新景)
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